مهر ماه سال ۹۳ با راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در تهران، قالب متفاوت تامین مالی ساخت و سازهای مسکونی -از مسیر بازار سرمایه- طراحی و به‌کار گرفته شد. صندوق زمین و ساختمان، منابع مالی مورد نیاز سازنده‌ها را از طریق مشارکت متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک، تامین می‌کند به‌طوری که بخش قابل توجهی از هزینه ساخت، با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق در بازار سرمایه به متقاضیان، برای سازنده‌ تامین و در پایان پروژه، متناسب با عایدی به‌دست آمده، اصل و سود سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.این مسیر بورسی، صرف‌نظر از شرایط مقطعی بازار مسکن، برای دو طرف بازار ملک، می‌تواند کاربری داشته باشد. سمت تقاضا، با مشارکت در صندوق به شکل خرید یونیت، به نوعی «سرمایه‌گذار متری» تبدیل می‌شود – ارزش یونیت‌ها کسری از بهای هر مترمربع آپارتمان است- که این مدل خرید در بازار ملک که مدل بهتر از پیش‌خرید محسوب می‌شود به متقاضیان اجازه می‌دهد به تناسب میزان نقدینگی در اختیار خود وارد بازار مسکن شوند و در طول زمان،‌ با خرید یونیت بیشتر، هم ارزش دارایی خود را به تناسب افزایش قیمت‌ها تقویت ‌کنند و هم اینکه گام به گام به خرید یک واحد مسکونی نزدیک ‌شوند. سمت عرضه نیز به‌واسطه خرید یونیت‌ها توسط متقاضیان، به منابع مالی مورد نیاز برای ساخت دست پیدا می‌کند. با این حال، این صندوق‌ها به رغم این ویژگی، تاکنون مورد استقبال نبوده‌اند.بررسی‌ میزان استقبال از صندوق زمین و ساختمان در این مدت نشان می‌دهد: به رغم تنگنای شدید اعتباری در مسیر پرداخت وام ساخت طی سه سال گذشته، از حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شده در کشور، تنها تامین مالی ساخت حدود یک هزار واحد، از مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان انجام شده است. امروز اولین محصول تامین مالی بورسی پروژه‌های ساختمانی با بهره‌برداری از یک پروژه مسکونی به ثمر می‌نشیند.نتایج این بررسی درباره آنچه باعث شده «سهم صندوق زمین و ساختمان» از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در حد ناچیز ۱/ ۰ درصد کل ساخت و سازها خلاصه شود،‌ حاکی است: تاکنون دو چالش مقابل دو دسته بازیگر صندوق زمین و ساختمان، جلوی رونق مسکن با این پل بورسی را گرفته بود. طی این سال‌‌ها، سهم وام‌های بانکی از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، حدود ۳۰ درصد ساخت و سازهای سالانه بوده است با این حال، به رغم برتری‌های مسیر بورسی تامین مالی این نوع پروژه‌ها در مقایسه با مسیر سنتی اخذ وام ساخت، تفاوت فاحش در «سهم»‌ها، از وجود دست‌انداز در مسیر بهتر، حکایت دارد.دو چالش استفاده از ظرفیت صندوق زمین و ساختمان، شامل «آفت رکود مسکن طی سه سال اخیر» و همچنین «شروط تعیین شده برای پروژه‌های مشمول راه‌اندازی صندوق» بوده است.در سال‌های «رکود مسکن» که درست از اواسط سال ۹۳ –همزمان با صدور مجوز‌های بالادست برای تاسیس و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان- به شکل محسوس و گسترده در بازار ملک حاکم شد، تحت تاثیر فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی آپارتمان، چشم‌انداز نرخ بازدهی در این بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها،‌ قابل قبول و جذاب ارزیابی نشد به‌خصوص آنکه در همین فاصله زمانی، ریسک بالای سرمایه‌گذاری در این بخش در مقایسه با سود بالا و تضمین شده در بازارهایی همچون بازار پول، اوراق مشارکت و حتی بازدهی مناسب در بازارهایی با شرایط سفته‌بازی از جمله ارز و سکه، باعث عدم استقبال مناسب از سمت تقاضا برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان شد و در نتیجه، سمت عرضه (سازنده‌ها) و نهادهای واسط در بازار سرمایه، با دریافت چنین سیگنالی، راه‌اندازی گسترده این نوع صندوق‌ها را از اولویت خارج کردند.